Большой строительный портал PROdom
выбор региона:
Товары
товарный каталог стройрынка
Услуги
база данных подрядчиков
Мебель
большой онлайн-каталог
Недвижимость
квартира, дом, офис, участок
Дизайн интерьера
квартира, дом, офис
Проекты домов
дома, коттеджи, гостиницы
Компании
каталог строительных компаний и организаций
Бренды
каталог строительных брендов
Форум
строительство, ремонт, недвижимость

Сектор коммерческой недвижимости вступил в фазу активного развития

2007-10-05 в 11:09|Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ - Белорусы и рынок,  www.br.minsk.by



В 2-3 раза подорожали с начала 2004 года минские офисы и торговые объекты. Такая динамика, по мнению специалистов, сохранится не более 3-4 лет, после чего может наступить спад темпов удорожания.

Проанализировав динамику цен на рынке офисных и торговых помещений в столице, специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт" сделали выводы, которые могут быть интересны в первую очередь потенциальным инвесторам. Суть их в том, что период активного роста цен как в секторе долевого строительства, так и в секторе аренды готовых объектов, близится к завершению. Но те из потенциальных покупателей административных или торговых объектов, кто занял выжидательную позицию в надежде на снижение цены квадратного метра осенью текущего года, в последующем могут сильно пожалеть о своей нерешительности, считает Владимир Давидович, директор ОДО "Твоя столицаконсалт".

Вот уже 3,5 года ежегодный прирост цен не опускается ниже 20%. Причем вторая половина этого периода отмечена более выраженной динамикой (см. таблицу). В частности, цена 1 кв. м долевого строительства в офисном сегменте в 2006 г. (объекты класса "В" и "С") выросла на 40-50%, а за три первых квартала текущего года рост составит 17-20%. При том, что последние три месяца обещают быть весьма бурными, о чем говорит значительное увеличение спроса в сентябре во всех сегментах коммерческой недвижимости.

"У кого-то может сложиться мнение, что коммерческая недвижимость в Минске всегда будет дорожать бешеными темпами — то есть на 30-50% в год. Но это мнение ошибочно", — уверен В. Давидович. Свою позицию специалист обосновывает тем, что аренда офиса или магазина в столице Беларуси не может обходиться дороже, чем аренда аналогичных объектов в Москве, Милане, Париже. А в этих городах темпы удорожания куда ниже, чем в Минске, что объясняется насыщенностью рынка предложением. Открытием для кого-то может стать тот факт, что максимальные базовые ставки арендной платы в административных зданиях в начале текущего года в Минске были почти такие же, как в Стокгольме (450 и 460 USD/кв. м в год соответственно), примерно в 1,5 раза выше, чем в Берлине, Варшаве, Праге и Будапеште, и на 60-110 USD больше, чем в Мадриде, Брюсселе, Амстердаме.

Со ставками арендной платы на объектах торгового назначения еще более веселая картина. В Минске квадратный метр магазина в торговом центре обходится арендатору в месяц в сумму от 30 до 100 EUR, в Праге этот показатель не превышает 50 EUR, в Берлине — 75, в Париже — 80, в Варшаве — 85. В Мадриде аренда магазина в торговом центре обходится от 60 до 110 EUR/кв. м, в Дублине — от 100 до 125 EUR. На втором месте в этом рейтинге находится Брюссель (120-145 EUR/кв. м), на первом — Москва, где ставки доходят до 180 EUR/кв. м в месяц.

При этом если посмотреть на сроки окупаемости проектов строительства торговых центров и бизнес-центров, то в Минске они чуть ли не самые минимальные — соответственно 5 и 8 лет. Доходность на рынке аренды офисных и торговых объектов в Москве по итогам прошлого года составляла 8-8,5%, в столицах Западной Европы — 3,5-4,5%, в Варшаве — 5,5%. В Минске этот показатель такой же, как в Будапеште, — около 15%.

Но это временное благополучие, поскольку по мере насыщения спроса снизится доходность и увеличатся сроки окупаемости проектов. По прогнозам специалистов, изменений в ценовой динамике и других показателях на рынке офисной и торговой недвижимости в Минске следует ожидать примерно в 2010-2011 гг. "Поэтому мы советуем потенциальным инвесторам активнее вкладывать деньги в коммерческую недвижимость. И делать это лучше всего сейчас. Отчасти мы объясняем это тем, что в настоящий момент рынок коммерческой недвижимости находится в фазе активного роста, которая характеризуется интенсивной ценовой динамикой", — пояснил В. Давидович.

Если говорить конкретно по ставкам аренды и ценам реализации, которые принимаются в расчет при определении доходности любого инвестиционного проекта, то они в Минске отстают от московских лет на 5-7. Так уж исторически сложилось. То есть в российской столице офисы и торговые объекты обходились покупателям (арендаторам) пять лет назад во столько же, во сколько сегодня обходятся аналогичные объекты в белорусской столице. Например, в настоящий момент в центре Минска магазин можно купить по цене примерно 4-8 тыс. USD/кв. м, в Москве — 12-20 тыс. USD/кв. м в торговых центрах. А у нас еще к тому же и не предлагается почти ничего на продажу.

Само собой разумеется, самый устойчивый рост цен (причем во всех городах и во всех столицах) наблюдается, как правило, на объекты, которые расположены в центре, эти же объекты менее всего подвержены удешевлению в периоды кризисов. Для примера возьмем несколько наиболее известных проектов. Так, в торговом центре "Маэстро" всего за полгода с начала реконструкции объекта цена квадратного метра выросла с 3,4 до 4,2 тыс. USD, в ТЦ "Глобо" за год — с 1,6-1,7 до 3,3 тыс. USD, в бизнес-центре "Порт" цены выросли с 1,7-1,8 до 3 тыс. USD (тоже фактически за год). В ТЦ "Столичный" (возле ЦУМа) буквально за каких-то пару месяцев, пока объект был выставлен на продажу в начале года, квадратный метр подорожал с 3 до 3,5 тыс. USD.

По какому сценарию будут развиваться события на рынке аренды нежилой недвижимости в Минске, можно хорошо спрогнозировать на примере Будапешта. Сразу после вступления в Евросоюз в столице Венгрии началось активное насыщение рынка коммерческими объектами, что очень быстро (3-4 года) привело к выравниваю арендных ставок до уровня среднеевропейских.

Аналогичные перспективы ожидают и рынок недвижимости Минска. Правда, здесь, по мнению экспертов, процесс насыщения рынка объектами будет более длительным, поскольку вступление в Евросоюз Беларуси не грозит и внешние инвесторы входят на минский рынок медленно. Началом этого процесса можно назвать 2005 год, в течение которого в Минске было начато строительство и проектирование около сотни административных и торговых объектов. А весь путь насыщения для Минска растянется на 5-6 лет.

Западные эксперты придерживаются того же мнения относительно развития рынка коммерческой недвижимости в белорусской столице и советуют инвесторам приступать к реализации проектов сегодня, обещая максимальную доходность. Потому что даже через год на рынке может оказаться тесно от обилия зарубежных девелоперов и инвесторов и выгодность проектов будет уже не та.

Иными словами, кто придет сюда сейчас, у того, во-первых, есть возможность заполучить наиболее лакомый кусок минской недвижимости (будь то земельный участок под коммерческий объект, магазин в строящемся или уже готовом торговом центре или офис в бизнес-центре) и извлечь из него максимальную прибыль. Тот, кто будет ожидать более благоприятных условий и цен и придет сюда через два года, окажется в менее выгодном положении, потому что ему придется испытать куда более острую конкуренцию.

О том, что процесс увеличения предложения будет ускоряться, говорит и недавнее выступление председателя Мингорисполкома Михаила Павлова. На совещании 24 сентября речь шла о необходимости более эффективно использовать территорию центра города и о разработке программы строительства в столице бизнес-центров. По мнению М. Павлова, в Минске отмечается дефицит помещений для развития бизнеса. "Сегодня офисы располагаются в неприспособленных помещениях, в то время как опыт строительства таких объектов у нас есть", — подчеркнул руководитель Мингорисполкома. Он поручил до конца октября определить места для размещения бизнес-центров. Площадки для их строительства планируется реализовывать через аукционы.

с 5.10.2007 посетило: 2233,
Вернуться к списку новостей напечатать страницу








Большой 
строительный портал PROdom © 2008
Проект Дениса Кораблева
Интернет-технологии для Бизнеса © 2007
Идея, дизайн и разработка сайта —
ActiveMedia

Рекламный отдел

(+375 44) 761-60-25
(+375 29) 556-99-11

prodomhelp

условия размещения рекламной информации