Большой строительный портал PROdom
выбор региона:
Товары
товарный каталог стройрынка
Услуги
база данных подрядчиков
Мебель
большой онлайн-каталог
Недвижимость
квартира, дом, офис, участок
Дизайн интерьера
квартира, дом, офис
Проекты домов
дома, коттеджи, гостиницы
Компании
каталог строительных компаний и организаций
Бренды
каталог строительных брендов
Форум
строительство, ремонт, недвижимость

Цену привязали к индексам

2008-02-11 в 17:42|Елизавета Булатецкая, "Белорусы и рынок",  www.br.minsk.by



Указ № 55 "О некоторых вопросах долевого строительства" оказался более лояльным по отношению к застройщикам, но особого восторга у них не вызвал.

Поручение президента выполнено на сей раз с удивительной точностью (см. "БР" № 4/2008, "Правительству показали желтую карточку"). Как следствие, в последний день января долгожданный документ, который призван вернуть к жизни "долевку" и тем самым поспособствовать снижению цен на вторичные квартиры, был подписан и представлен для всеобщего обсуждения. Теперь дело за фирмами-застройщиками — понравится им то, что предложили разработчики документа, или не понравится.

Впрочем, не понравиться документ никак не может, ведь правительство и Администрация целый год работали над ним. Да к тому же и чревато может быть недовольство — в саботаже могут обвинить застройщиков. И тогда уж мало не покажется — контролирующие органы не пощадят никого из занимающихся реализацией жилья на стадии возведения объектов не по договорам долевого строительства. Пока же проблемы затронули лишь некоторых застройщиков, но довольно серьезно. И вряд ли можно назвать случайным заявление премьер-министра Беларуси Сергея Сидорского 1 февраля на заседании коллегии Министерства по налогам и сборам, что объем теневого бизнеса в сфере услуг строительной отрасли оценивается в несколько миллиардов долларов.

Так что некуда застройщикам деваться, кроме как соглашаться работать в тех условиях, которые им сегодня предложены. А они, собственно, не так уж плохи, за исключением того, что договорные цены придется привязывать к статистическим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ. Плюс застройщики должны будут в договорах отдельно показывать стоимость своих услуг и прибыль, которую они закладывают в договорную цену продаваемой на стадии строительства квартиры. К тому же саму прибыль придется ограничивать 5% от сметной стоимости строительства жилья, если это жилье реализуется очереднику.

При этом указ дает право местным властям при выдаче разрешений на проведение проектно-изыскательских работ определять категории лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объектов долевого строительства. Учитывая, что около 80% жилья в городах должно строиться для очередников, фирмам-заказчикам придется до 50% квартир продавать на стадии строительства очередникам, соответственно, с прибылью до 5%. Возможно, поэтому застройщики и не выказывают бурного восторга от принятых нововведений, если судить по комментариям, прозвучавшим в СМИ в первые дни после принятия указа.

В то же время было бы неправильно не сказать и о другой стороне медали, то есть о том, что принято во благо фирм-заказчиков. Во-первых, отменяется обязательное страхование ответственности заказчиков за невыполнение договорных обязательств по своевременной передаче квартир в собственность дольщиков. Выходит, что все действия, которые произведены после принятия указов от 20 июня 2005 г. № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище" и от 25 августа 2006 г. № 530 "О страховой деятельности", можно считать напрасными. Но это уже никого не удивляет — последние годы власти только тем и занимаются, что принимают и отменяют. Шутка ли: с начала года уже подписано около 6 десятков указов и более сотни постановлений СМ, которыми примерно столько же документов отменено или изменено.

Отмена же страхования, как отмечается в комментарии пресс-службы президента, вызвана тем, что оно увеличивает стоимость квадратного метра. Правда, на сколько — никто нигде не комментирует. Тем не менее возникает логичное предположение, что в ближайшее время могут отменить и обязательное страхование ответственности риэлтеров, ведь оно тоже ведет к повышению затрат граждан при покупке ими квартир. Тем более что ни одного страхового случая еще не было.

Теперь о том, насколько хорошо новый указ защищает интересы дольщиков. Страхование отменено, поэтому издержки граждан, которые не смогут по вине застройщика своевременно вселиться в квартиру, будут возмещать застройщики — легко ли это, многие бывшие дольщики уже знают.

Кроме того, по старому указу защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, должна была осуществляться в соответствии с этим же указом и иным законодательством о защите прав потребителе. Новый же указ дополняет: "Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации". Из этого можно сделать вывод, что услуги застройщика по обеспечению строительства квартиры выпадают из-под действия законодательства о защите прав потребителей, потому что строительство и обеспечение строительства — понятия разные. То есть, на наш взгляд, здесь нужны дополнительные разъяснения.

Кроме того, застройщику разрешается расторгать договоры с недобросовестными дольщиками, которые не вносят плату за строительные работы или не дают согласия на обоснованное (разрешенное указом) изменение цены объекта. Причем если раньше при возникновении таких обстоятельств застройщик был "вправе обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора", то теперь он "вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения".

В комментарии пресс-службы президента говорится, что эта норма позволит осуществлять своевременное финансирование и строительство жилых домов, а также защитит право добросовестных дольщиков на получение жилья в запланированные сроки. Но, как кажется автору, такое ужесточение может привести к массовому расторжению договоров с добросовестными дольщиками. Ведь практика рассмотрения судебных споров между заказчиками и дольщиками коммерческих новостроек показывает, что в 90% случаев дольщики приостанавливают внесение платежей в связи с тем, что заказчик не справляется с графиком возведения дома. Попросту говоря, люди видят, что до обещанной даты ввода осталось всего ничего, а на стройке "еще конь не валялся", и приостанавливают платежи.

Кроме того, новый указ фактически запрещает дольщикам переуступать свое договорное право неродственнику. Дословно: "Уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями президента Республики Беларусь".

Установленный договором срок ввода объекта долевого строительства может продлеваться, если его исполнению препятствовало подтвержденное судом или иным уполномоченным госорганом чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). К таковым отнесены стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение договорного срока приостанавливается на период этих обстоятельств и продолжается со дня их прекращения.

Если исходить из того, что затягивание сроков ввода — это бич коммерческих новостроек, то получается, что работы у судов существенно прибавится. В то же время дольщикам никто не будет возмещать потери, связанные с несвоевременной сдачей домов. Ведь в сегодняшних условиях обстоятельствами непреодолимой силы могут быть признаны и дефицит стройматериалов, и хроническая нехватка строителей, и проблемы, связанные с освобождением площадки под строительство, и даже некачественно выполненные геолого-разведочные или проектные работы — да все что угодно. А обязательное страхование отменено. Тем самым для дольщиков частично возвращаются старые времена.

Положительным можно назвать тот факт, что юридическим лицам предоставляется право на участие в долевом строительстве жилья без ограничений. И здесь можно согласиться с официальными комментариями: это позволит юрлицам строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов, оперативно решать вопросы развития производства и коллектива.

Кроме того, указом вносятся изменения в приложения к теперь уже "примерному" (было — "типовому") договору создания объекта долевого строительства. Дополнены показатели характеристик объекта, требования окончательного расчета с дольщиком только по фактической площади, уточнены порядок расчета затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства и его эксплуатации до передачи дольщику.

Для повышения ответственности застройщика за качество строительства в отдельное приложение к акту приемки-передачи объекта долевого строительства вынесен перечень замечаний по объекту долевого строительства с указанием сроков их устранения.

И уж совсем полной неожиданностью оказалось новое правило: "работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения".

Указ уже вступил в силу, но Совету министров РБ в трехмесячный срок еще предстоит обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с новым документом. Его действие распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу Указа от 15 июня 2006 г. № 396 (то есть с 1 июля 2006 г.), и не распространяется на объекты, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано до вступления в силу Указа № 396.

К слову заметим: в прессе уже появились высказывания о том, что если рынок долевого строительства заработает на полную мощь, то это может поспособствовать снижению цен на вторичном рынке жилья.

с 11.02.2008 посетило: 1418, за ноябрь: 7
Вернуться к списку новостей напечатать страницу








Большой 
строительный портал PROdom © 2008
Проект Дениса Кораблева
Интернет-технологии для Бизнеса © 2007
Идея, дизайн и разработка сайта —
ActiveMedia

Рекламный отдел

(+375 44) 761-60-25
(+375 29) 556-99-11

prodomhelp

условия размещения рекламной информации