Большой строительный портал PROdom
выбор региона:
Товары
товарный каталог стройрынка
Услуги
база данных подрядчиков
Мебель
большой онлайн-каталог
Недвижимость
квартира, дом, офис, участок
Дизайн интерьера
квартира, дом, офис
Проекты домов
дома, коттеджи, гостиницы
Компании
каталог строительных компаний и организаций
Бренды
каталог строительных брендов
Форум
строительство, ремонт, недвижимость

Правовая азбука строительства

2008-03-18 в 17:57|Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ - Белорусы и рынок,  www.br.minsk.by



Так, если, например, в 2001 г. в хозяйственном суде Минска было рассмотрено 175 таких дел, то в 2006 г. — 522, за 9 месяцев 2007 г. — 411. Судебные разбирательства проводились практически по всем строительным объектам столицы.

Главная причина, как полагают участники инвестиционно-строительного процесса, — в несовершенстве законодательства. У юристов несколько иное мнение по этому вопросу. Об этом и многом другом корреспондент "БР" побеседовал с Геннадием КАДЫКО, юристом фирмы "Бизнесконсалт", соискателем кафедры гражданского права БГУ.

— Геннадий Григорьевич, так ли уж плохо сегодняшнее законодательство регулирует правоотношения между заказчиком и подрядчиком?

— В законодательных актах недостатка нет. Проблема лишь в том, что стороны допускают правовую безграмотность — как на стадии заключения договора подряда, так и в процессе его исполнения. Они руководствуются в своей деятельности некими установившимися понятиями относительно осуществления строительства объекта, а в закон, как правило, никто не заглядывает.

Строительная деятельность регулируется двумя основными нормативными актами. Это Гражданский кодекс, который определяет общие правила строительного подряда, и непосредственно правила строительного подряда, утвержденные постановлением СМ РБ № 1450 от 15.09.1998 г. В этих нормативных документах четко изложено, как должны вести себя стороны. Закон устанавливает, и это существенное условие, что договорная цена может определяться в ценах 1991 года (с нынешнего года — в ценах 2006 г.) по проектно-сметной документации либо в текущих ценах, в виде фиксированной суммы или с условием, что цена не окончательная, а будет изменяться сторонами, как чаще всего и указывается в договоре. Именно это условие и становится потом почвой для спора.

Подрядчик, руководствуясь тем, что договорная цена не окончательная, составляет акты выполненных работ, осовременивая их, то есть в так называемые процентовки закладывает инфляционное удорожание по всем стройматериалам и выполненным работам, и выставляет счет заказчику. Заказчик, видя, что предложенная к оплате сумма превышает договорную цену, отказывается платить, и правильно делает, потому что правила строительного подряда (постановление СМ РБ № 1450) определяют: изменение цены договора производится путем заключения дополнительного соглашения сторон.

То есть подрядчик, прежде чем требовать с заказчика доплату, должен уведомить фирму-заказчика о необходимости заключить допсоглашение на сумму, которая превысила договорную цену. Если же подрядчик этого не делает, то несогласие заказчика вполне логично: ему непонятно, почему выставленная подрядчиком к оплате сумма оказалась выше договорной цены.

Необходимо понять, что стандартная фраза, которая пишется в договорах: "Цена является открытой и может быть изменена" с учетом того-то, — это всего лишь право подрядчика (равно как и заказчика) инициировать увеличение или уменьшение цены. Но размер увеличения договором не предусмотрен.

По закону подрядчик обязан в случае обнаружения увеличения стоимости работ приостановить работу и известить об этом заказчика (эти действия подробно описаны в Гражданском кодексе). И здесь уже право заказчика — согласиться или не согласиться с увеличением стоимости работы. Если он не соглашается с новой стоимостью, подрядчик уходит с объекта и требует оплату за выполненную работу.

Второй путь: подрядчик вправе по статье 421 ГК заявить иск об изменении условий договора в сторону увеличения цены, обосновав это увеличение. То есть фраза "цена является открытой" — это путь к статье 421 ГК о понуждении заказчика уплатить большую, чем предусмотрено договором, цену на основании изменения договора в судебном порядке.

Аналогичная ситуация по срокам. Заключая договор подряда, подрядчик принимает на себя обязанности предупредить заказчика обо всех препятствиях, которые у него возникли при строительстве объекта. Если препятствие возникает, подрядчик обязан приостановить работу и известить заказчика. И возобновить работы подрядчик может только после устранения препятствия либо после заключения соответствующего дополнительного соглашения.

Например, истек срок разрешения на строительство. Разрешение выдает заказчику Госстройнадзор, оно временное — как правило, ограничивается нормативным сроком строительства. Копию этого документа заказчик передает генподрядчику в работу. Если истекает срок действия разрешения, подрядчик приостанавливает работы на объекте, извещает об этом заказчика и ждет, когда тот представит документ о продлении срока действия разрешения на строительство.

Но если подрядчик продолжает работать на объекте, несмотря на то, что срок разрешения на строительство этого объекта закончился, то такие действия в последующем лишают подрядчика права использовать факт просрочки разрешения на строительство в качестве причины несвоевременной сдачи объекта. Если подрядчик продолжал работать, несмотря на прекращение разрешения на строительство или какое-то иное препятствие, устранить которое — обязанность заказчика, следовательно, данное обстоятельство не препятствовало выполнению условий договора. Такова судебная практика.

— Текущее выполнение или невыполнение взаимных обязательств должно фиксироваться каким-то образом?

— Оно и фиксируется. Но на практике зачастую происходит так. Подрядчик всемерно старается получить заказ на строительство. И это его законное право. Чтобы получить заказ, подрядчик предлагает и сроки строительства, и цену договора именно такие, которые устроили бы заказчика. Хотя реально у подрядной организации на момент участия в тендере может не хватать и мощностей, и людей, и даже опыта. То есть он изначально берется за работу, которая ему не по силам за такой-то срок и по такой-то цене.

Заказчик же обо всем этом не знает, да и не должен знать, то есть не обязан проверять способности, подрядчика выполнить конкретный заказ.

И что в итоге? Подрядная организация, взявшаяся за непосильную работу, в процессе строительства объекта осознает, что не может уложиться в договорную цену, и начинает повышать себестоимость. Но ведь в обязанности подрядчика при заключении договора входит проверка предложенной заказчиком цены. Если ты согласился с такой суммой, то строй за нее. Если изменились условия и ты видишь, что этой цены тебе недостаточно, понуждай заказчика к изменению договора, если на то есть объективные причины. Например, в процессе строительства могут появляться дополнительные работы, не предусмотренные проектом.

— А удорожание стройматериалов может рассматриваться в качестве объективной причины повышения договорной цены?

— Если обязанность покупки материалов по договору возложена на подрядчика, то заказчика не должен волновать рост цен на стройматериалы. Он считает, и вполне обоснованно, что если подрядчик взялся построить объект за 10 млн. у. е., значит, он знал, на что идет. То есть он должен был изначально оценить свои силы. Хотя на практике часто бывает, что подрядчику, который любыми путями ввязался в строительство, ничего не остается, как пытаться выбить из заказчика желаемую сумму — например, 15 млн. USD вместо продекларированных 10 млн.

И здесь он может использовать все законные способы. Один из наиболее часто встречающихся на практике — требование оплатить дополнительные работы, не предусмотренные проектно-сметной документацией. А разбираться с проектировщиками — это обязанность заказчика, а не подрядчика.

В такой ситуации подрядчик вправе приостановить работы и сказать: пока не будут оплачены дополнительные работы, пока мы не согласуем цену этих дополнительных работ, пока не согласуем сроки, потому что дополнительные работы повлекут перенос всех сроков окончания строительства, я не буду выполнять работу.

— А если подрядчик, не получив согласия на изменение договорной стоимости, уходит со стройки? Кто заказчику возместит его убытки, связанные с необходимостью проведения повторного тендера и увеличения цены объекта?

— В гражданско-правовом договоре всегда есть слабая и сильная стороны. В договоре подряда, который тоже является гражданско-правовым договором, эти слабые и сильные черты характеризуются мерой воздействия на контрагента, то есть кто больше зависим друг от друга. Например, в период строительства вплоть до завершения стройки заказчик является слабой стороной по отношению к подрядчику.

Если подрядчик по какой-либо причине откажется от выполнения договора на законных основаниях, заказчик понесет ощутимые убытки, связанные с необходимостью заключения договора с другим подрядчиком, которому предстоит доделать то, что не доделал первый. Во-первых, новый подрядчик не захочет отвечать за те недоделки, которые допустил первый подрядчик. Наверняка он установит другую цену, которая окажется выше первоначальной, и другие сроки, что в совокупности приведет к удорожанию объекта. А старую цену при всем желании заказчик не сможет удержать.

Вероятно, поэтому в большинстве случаев подрядчики не следуют предусмотренному законом правилу, а просто ставят заказчика перед фактом ("Ты мне должен"), совершенно не учитывая, что заказчик никому ничего не должен, что для него главное — не нарушить договорные обязательства и закон.

А вот когда объект сдан и работы выполнены, то позиции сторон меняются: заказчик становится более сильной стороной по отношению к подрядчику (в оплате работы, в устранении недостатков).

— Выходит, подрядчик, заполучивший непосильный контракт, может затем диктовать свои условия, будучи уверенным, что ему не придется возмещать убытки заказчику, если тот решится на расторжение договора?


— Не совсем так. Согласно пункту 1 статьи 364 ГК в случае нарушения условий договора должник обязан компенсировать кредитору убытки. В нашей ситуации должник — подрядчик, который нарушил условия договора, кредитор — заказчик.

Что такое убытки? Пункт 2 статьи 14 ГК гласит: это расходы, которые лицо, чьи права нарушены, должно будет произвести для восстановления нарушенного права, плюс реальный ущерб и неполученные доходы, которые были бы получены, если бы право не было нарушено. Таким образом, заказчик вправе через суд востребовать возмещения убытков, в том числе на удорожание строительства, когда ему приходится на стадии строительства привлекать другого подрядчика. Правда, надо признать, что это одна из самых сложных категорий дел. Я в своей практике таких дел не знаю.

— Взялись бы вы за такое дело?


— Юрист всегда готов взяться за интересную работу. Но заказчик должен знать, что он рискует. Риск состоит в том, что юрист может только представить материалы и обосновать свою позицию, но решение принимает суд. Хотя здесь я вижу перспективу. Заказчик теряет деньги не по своей вине, а значит, у него должна быть защита на законодательном уровне. Иначе любой неквалифицированный подрядчик мог бы прийти, поиграть на одном объекте, не получилось — пошел на другой, опять не получилось — на третий и так далее.

Заказчиком может быть и предприятие, никогда не имевшее никакого отношения к строительству, которое нанимает квалифицированную организацию — подрядчика. Квалификация подтверждена государственной лицензией (лицензиями). Следовательно, заказчик не должен нанимать группу экспертов, чтобы определить уровень мастерства подрядчика. С целью снижения риска брака и приписок со стороны подрядчика заказчик может нанять технадзор, причем желательно, чтобы в его составе был хороший инженер-сметчик.

Отдельная тема — так называемые приписки. Большинство заказчиков, если всплывают непонятные расценки, допускают типичную ошибку. Когда подрядчик предъявляет на подпись акт выполненных работ, заказчик делает надпись на акте: снимается с объема столько-то денег по такому-то виду работ, ставит печать, подпись и считает, что этого достаточно. Но это неправильно. Закон предоставляет заказчику право сделать мотивированный отказ. Это делается так: заказчик может поставить на акте печать, подпись и здесь же написать, что акт не согласован. Причины, почему не согласован акт, заказчик может указать на самом акте или в отдельном документе.

Акт не согласован, а значит, его нет. Тем самым заказчик предлагает подрядчику привести документ в соответствие с замечаниями. В ответ подрядчик может и не согласиться с мнением подрядчика. В этом случае суд дает оценку: правильно ли заказчик отказался от согласования акта и правильна ли его мотивировка. Если да, то он отказывает подрядчику в удовлетворении исковых требований. Если же нет — он удовлетворит исковое требование подрядчика. В этом случае заказчику предстоит оплатить указанные в первоначальном акте работы.

— Есть ли какие-то четкие рекомендации, выполнение которых позволяет минимизировать проблемы в процессе строительства объекта?

— Главное — внимательно прочитать главу 37 ГК, которая посвящена подряду, и правила подряда, утвержденные Совмином, а затем четко следовать указаниям этих нормативных актов. Да, это требует внутренней дисциплины руководителей предприятия и дисциплины работников, это большая ежедневная работа. Можно ее и не выполнять, но надо помнить, что потом приходят адвокаты и судьи и делают уже свою работу.

с 18.03.2008 посетило: 428,
Вернуться к списку новостей напечатать страницу








Большой 
строительный портал PROdom © 2008
Проект Дениса Кораблева
Интернет-технологии для Бизнеса © 2007
Идея, дизайн и разработка сайта —
ActiveMedia

Рекламный отдел

(+375 44) 761-60-25
(+375 29) 556-99-11

prodomhelp

условия размещения рекламной информации