Большой строительный портал PROdom
выбор региона:
Товары
товарный каталог стройрынка
Услуги
база данных подрядчиков
Мебель
большой онлайн-каталог
Недвижимость
квартира, дом, офис, участок
Дизайн интерьера
квартира, дом, офис
Проекты домов
дома, коттеджи, гостиницы
Компании
каталог строительных компаний и организаций
Бренды
каталог строительных брендов
Форум
строительство, ремонт, недвижимость

Кредиты на жилье - мины замедленного действия

2007-07-17 в 09:28|Белорусы и Рынок,  www.br.minsk.by



Рост цен на жилье в городах Беларуси в последние месяцы привлек всеобщее внимание. Однако некоторое время оставалось неясным, каковы источники, питающие такую динамику. Данные, приведенные в Бюллетене банковской статистики Нацбанка № 1/2007, позволяют прояснить этот вопрос и установить главную причину — агрессивную кредитную политику банков.

    В последние годы, по оценкам профучастников рынка недвижимости, около 20-35% сделок по покупке и 40% по строительству жилья осуществлялось с привлечением банковских кредитов, спрос на которые рос по мере снижения процентных ставок.

    За январь текущего года задолженность по долгосрочным кредитам, выданным банками физическим лицам, увеличилась на 77,5%, или на 2.379,3 млрд. BYR (более 1 млрд. USD)! Эта цифра составляет 87,5% от суммы выданных долгосрочных кредитов за весь 2006 г. и примерно 2/3 от плана выдачи таких кредитов на 2007 г. Сравните: в прошлом году рост этого показателя за январь составил всего 36,7 млрд. BYR (1,5%), а в целом за год — 47,5%.

    Похоже, что все денежные ресурсы, оставшиеся свободными после погашения в конце 2006 года задолженности по всем видам кредитов, выданным ранее, и полученную собственную рекордную прибыль (почти в 3 раза выше, чем в 2005 г.) банки направили в январе именно на выдачу долгосрочных кредитов физическим лицам (отдельные банки еще в октябре 2006 г. подняли ставку по депозитам выше 14% и увеличили объемы кредитов). Значительная доля этих средств попала на рынок жилья. Рост кредитов сигнализирует обычно о повышенной ликвидности на финансовом рынке, но в январе было как раз наоборот: стоимость межбанковских кредитов выросла, что совмещается достаточно плохо.

    Трудно оценить точный объем кредитов, выданных на недвижимость в январе, поскольку они составляют лишь часть долгосрочных заимствований. Банки такой информации не предоставляют. Но с учетом того, что в 2006 г. доля кредитов на жилищное строительство составляла 60% всех долгосрочных кредитов и что с начала 2007 г. резко выросли объемы покупок автомобилей в кредит (до 50-60% от общего числа, тогда как в прошлом году такие сделки были единичными), можно предположить, что на рынок недвижимости в январе могло попасть до 400 млн. USD в эквиваленте. Эта сумма составляет около 40% от запланированных на 2007 год 2.194 млрд. BYR кредитов на жилье.

    Опять же, нет информации, как эта сумма распределилась между нуждающимися в улучшении жилищных условий и остальными лицами (в прошлом году в объеме жилищных кредитов доля льготных превышала 90%), между первичным и вторичным рынком, но рост был, скорее всего, по всем направлениям. Таким образом, вслед за снятыми в банках в декабре-январе вкладами на сумму несколько десятков млн. USD в погоню за квадратными метрами почти одномоментно отправились и несколько сотен миллионов долларов кредитных денег. А каждые 100 млн. USD равноценны дополнительному спросу на более чем 50.000 кв. м минских квартир, тогда как весь объем предложения на вторичном рынке в столице составляет всего около 150.000 кв. м. Что же касается кредитной ставки, то при таком бешеном росте цен не страшны и 20% годовых.

    За рубежом основная масса недвижимости приобретается и строится в кредит, что, правда, привело к нарастанию кома проблем в ряде стран. В Одессе в настоящее время 90% сделок с недвижимостью осуществляется с использованием кредитов. В Прибалтике выдача ипотечных кредитов под 4-6% в 2003 г. привела к росту цен на квартиры на 50-60%.

    По Беларуси из-за недоступности и обрывочности данных по жилищным кредитам полной картины нет. Например, в 2001 г. было выдано льготных кредитов на жилье на 210 млрд. BYR. На 1.09.2003 г. остатки выданных на жилье кредитов по банковской системе составили 632,8 млрд. BYR. В 2004 г. выдано жилищных кредитов на 862,4 млрд. BYR, в 2006 г. — почти в 2 раза больше, или около 1.650 млрд. BYR, из которых 1.490 млрд. BYR — льготные. Итого по сравнению с 2000 г. в валютном эквиваленте рост по объемам кредитов составил примерно 500%, а по их покупательной способности — 200%. Причем замечено, что спрос на кредиты всегда рос на волне роста цен на жилье (как в последние месяцы) и снижался одновременно с некоторой стабилизацией цен (как в первой половине 2004 г.).

    Вышесказанное позволяет сделать вывод, что рост цен на квартиры будет продолжаться до тех пор, пока не закончатся кредитные деньги. Уже в феврале прирост выданных долгосрочных кредитов составил всего 112,7 млрд. BYR (2%) — чуть выше среднемесячных показателей прошлого года и в 21 раз меньше, чем в январе этого.

    Можно предположить, что в ближайшее время у банков уменьшатся ресурсы на выдачу кредитов населению в связи с началом посевной. Также не исключено, что пыл кредитодателей несколько остудят недавно ставшие явью проблемы на вторичном рынке ипотечного кредитования в США, отозвавшиеся на фондовых биржах по всему миру. Банкирам следовало бы быть более разумными в оценках возможных рисков при кредитовании недвижимости.

    Но удивительно даже не то, что они легко дают кредиты, а то, что наши граждане легко их берут, как будто не собираются отдавать. Сравните: согласно российской статистике, количество людей, воспользовавшихся ипотекой, только в Москве с сентября по декабрь 2006 года (то есть когда цены вышли на исторический максимум) сократилось на 20%, а в других регионах — наполовину. Некоторые взяли и быстро вернули долг с процентами, не желая попадать в долговую яму. Покупателей за свои деньги гораздо меньше. Обсуждение на форуме FOREX сложившихся цен на недвижимость среди крупных валютных трейдеров, работающих со своими деньгами, показывает в целом их нежелание раздувать “пузырь” недвижимости и дальше.

    Недвижимость — один из показателей здоровья финансовой системы и здоровья общества в целом. Не случайно после того, как в Пекине цены на недвижимость в 2006 г. выросли почти на 10%, власти приняли исчерпывающие меры по их стабилизации. Были увеличены процентные ставки по кредитам и ужесточены условия их предоставления.

    А что у нас? Где справедливость, почему инвестиции в недвижимость, самые высокодоходные с 2003 г., не подлежат налогообложению? Квартиры — это не банкоматы для получения наличных без комиссии. Например, во Франции налог от продажи недвижимости устанавливается в зависимости от индекса цен. Почему рост кредитования совершенно не согласован с объемами и сроками строительства, если у нас планово-рыночная экономика?

    При организации ипотеки в будущем следует понимать, что это инструмент, используемый для вывода экономики (и стройкомплекса в частности) из кризиса, но никак не для дальнейшего ее разогрева. А то все смотрят на нее только как на способ получения жилья каждым желающим. Недостаток предложения квадратных метров при увеличении инвестиций в ипотечное кредитование без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости приведет к дальнейшему росту цен. Или, может, так и надо? Может, без него никак нельзя будет купить новые строительные краны — банки не могут дать кредиты на их приобретение?..

    Рост кредитования в таких объемах и темпе, как у нас в последние месяцы, — это уже капитализм. А капитализм всегда был связан с кризисами. Финансовые проблемы будут постепенно нарастать. Циклы ипотечного кредитования равны 3-4 годам, финансовые кризисы повторяются в среднем через 10 лет. Строительные циклы наиболее длительны — 20 лет. Многое будет зависеть от внешних факторов. Положение сложное. Тот, кто его “разрулит”, будет героем наших дней. Его можно было бы наградить квартирой в Минске. Не все же спортсменам-чемпионам.

с 16.07.2007 посетило: 715,
Вернуться к списку новостей напечатать страницу








Большой 
строительный портал PROdom © 2008
Проект Дениса Кораблева
Интернет-технологии для Бизнеса © 2007
Идея, дизайн и разработка сайта —
ActiveMedia

Рекламный отдел

(+375 44) 761-60-25
(+375 29) 556-99-11

prodomhelp

условия размещения рекламной информации