Большой строительный портал PROdom
выбор региона:
Товары
товарный каталог стройрынка
Услуги
база данных подрядчиков
Мебель
большой онлайн-каталог
Недвижимость
квартира, дом, офис, участок
Дизайн интерьера
квартира, дом, офис
Проекты домов
дома, коттеджи, гостиницы
Компании
каталог строительных компаний и организаций
Бренды
каталог строительных брендов
Форум
строительство, ремонт, недвижимость

"Долевка" может сойти со сцены

2009-09-22 в 06:15|PROdom,  prodom.by



После снижения на 35% цены на минском рынке коммерческой недвижимости стабилизировались.

- Коррекция цен и арендных ставок в сторону снижения на 15-35% произошла с начала года во всех сегментах коммерческой недвижимости, - рассказал в интервью корреспонденту "БР" руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрий Попов. - Для примера рассмотрим ценовую динамику в секторе офисных помещений площадью 50-100 кв. м, расположенных в бизнес-центрах. Офисы данной группы являются наиболее востребованными и чаще всего запрашиваемыми на рынке, если судить по количеству поступающих от потенциальных арендаторов и покупателей заявок.

Ставки предложения арендной платы в бизнес-центрах класса "А" снизились за январь - август текущего года на 30% (с 43 до 29,8 EUR/кв. м в месяц). В классе "В" произошло 29-процентное падение (с 31,3 до 22,4 8 EUR/кв. м), на 28% (с 27,5 до 14,5 EUR/кв. м) произошло снижение в классе "С". Но реальные ставки сделок (договоров аренды) в среднем процентов на 10 ниже ставок предложения. Что же касается конкретных объектов, то разница между предложенной ставкой и договорной варьируется в пределах 5-15%.

В то же время, если сравнивать арендные ставки июля с январскими, то снижение получается более существенным, поскольку в августе по сравнению с июлем ставки предложения арендной платы офисов в бизнес-центрах класса "В" и "С" успели подрасти с 20,2 до 22,4 EUR/кв. м и с 13,9 до 14,5 EUR/кв. м соответственно. Что касается бизнес-центров класса "А", то здесь отрицательная ценовая динамика сохранялась и в августе.

- Юрий Николаевич, чем вы можете объяснить рост арендных ставок в августе? Вроде бы кризис еще не закончился.

- На мой взгляд, здесь может быть только одно объяснение. В Минске подавляющее большинство административных объектов можно отнести к классам "В", "С" и ниже. Собственники таких помещений быстрее адаптировались к рынку, то есть снижали ставки динамично. В результате к августу произошло вымывание предложения соответствующих офисных помещений и стал наблюдаться их дефицит. По крайней мере, найти подходящий по всем параметрам объект в Интернете достаточно сложно, в том числе и по причине несоответствия заявленных характеристик фактическим.

Дефицита офисных помещений в бизнес-центрах класса "А" пока нет, но темпы снижения арендных ставок в этом секторе в последние месяцы существенно замедлились: в июне по сравнению с предыдущим месяцем снижение составило 7%, в июле и августе - по 3%.

Приведенные данные говорят о том, что мы наблюдаем на рынке аренды офисной недвижимости начало стабилизации в отношении ставок арендной платы. О том, что ставки стабилизировались, можно будет говорить уверенно, если в сентябре колебание ставок предложения не выйдет за пределы плюс-минус 5% по отношению к скорректированным с начала года ценовым показателям.

- Но, возможно, это временная стабилизация?

- Экономика покажет, временная она или нет. Но сегодня мы наблюдаем стабилизацию ставок арендной платы на рынке офисов.

Аналогичную картину мы видим и на рынке складских помещений. С той лишь разницей, что здесь стабилизация ставок арендной платы произошла еще в мае, когда они остановились на уровне 4-6 EUR/кв. м в зависимости от качества и местоположения объектов. Это обычные складские помещения класса "Д" - самого ходового и распространенного у нас на рынке. К сожалению, предложения объектов более высокого уровня в Минске практически нет.

Цены на вторичном рынке складских помещений составляют 600-800 USD/кв. м, в секторе долевого строительства - 1.000-1.200 USD/кв. м.

Средняя ставка арендной платы на торговые помещения в торговых центрах на 1 августа была 31,6 EUR/кв. м (с НДС), что на 13,8% ниже, чем месяц назад. При этом за первые 7 месяцев текущего года ставки уже снизились на 15,6%. То есть можно сказать, что июль оказался самым динамичным для рынка торговых помещений.

Между тем в отдельных торговых центрах аренда подешевела на 35-40%. Такое падение можно объяснить тем, что в некоторых ТЦ, которые строились по схеме привлечения дольщиков, нет единой ценовой политики, есть проблемы с управлением объектом и, соответственно, с заполняемостью арендаторами.

В целом динамика арендных ставок в секторе торговых помещений свидетельствует о том, что, в принципе, торговые помещения в Минске по-прежнему востребованы. Качественных современных торговых центров пока недостаточно, поэтому и ставки в них упали меньше, чем в секторе офисной недвижимости. Несмотря на кризис, уровень вакантности в успешных ТЦ сохраняется в пределах нормы - не больше 5%.

Корректировка цен произошла и на рынке долевого строительства коммерческой недвижимости. Средняя цена предложения офисов составила в августе 1.717 USD/кв. м, снизившись с начала года на 38%. При этом количество экспонируемых объектов сократилось приблизительно на треть.

То есть на рынке происходит вымывание объектов административного назначения, которые реализуются на условиях долевого строительства. Предложение пока не уменьшается только в сегменте встроенных в жилые дома помещений.

- Юрий Николаевич, в начале прошлого года, когда угроза кризиса была неочевидной, вы уже говорили о том, что на рынке офисных площадей сокращается количество объектов долевого строительства. Причем, по вашим прогнозам, в 2009 году предложение "долевки" должно было сойти на нет. А сегодня, спустя полтора года, вы снова говорите, что рынок долевого строительства сужается. Не ошибка ли это?

- Никакой ошибки нет. Дело в том, что накануне кризиса на рынке остались считанные бизнес-центры, в которых можно было приобрести офис на условиях долевого строительства. Большинство застройщиков к началу кризиса строили объекты с целью сдачи в аренду. Но кризис вынудил их пересмотреть свои планы в пользу долевого строительства. В итоге произошел всплеск предложения объектов долевого строительства.

- Выходит, кризис отодвинул момент перехода рынка коммерческой недвижимости на новую стадию развития, где нет места долевому строительству, где бизнес-центры строятся исключительно с целью сдачи в аренду, сосредоточены в руках одного собственника, и если они предназначены для продажи, то не мелкими частями, а целиком?

- Совершенно верно. На мой взгляд, по схеме привлечения мелких дольщиков будет строиться незначительное количество объектов.

- Можно ли рассчитывать на то, что движение вспять продолжится, если ухудшится ситуация в экономике? То есть возможен ли еще выброс объектов долевого строительства?

- Думаю, что вряд ли возможен, потому что сейчас почти ничего не закладывается нового. И выбрасывать будет нечего. Во всяком случае, о начале строительства бизнес-центров заявляют только отдельные неизвестные девелоперы на стадии получения разрешения на строительство. В то же время крупные застройщики, которые могут кардинально повлиять на рынок, с рынка не уходят.

- То есть чем дальше, тем сложнее будет приобрести в собственность офис в бизнес-центре?

- Да. Тем более что предложение на вторичном рынке еще более ограничено, чем на рынке долевого строительства. Это подтверждает ценовая динамика. Цены на вторичном рынке офисных помещений сегодня находятся на уровне 1.900 USD/кв. м, снизившись с начала года на 27%, тогда как долевка подешевела, как уже было сказано, на 38%.

Предложение торговых помещений в секторе долевого строительства подешевело в среднем на 37%. Цены на вторичном рынке снизились всего на 16%, потому что предложение представлено преимущественно объектами стрит-ритейла - небольшими магазинами, расположенными вдоль центральных многолюдных улиц. Спрос на них всегда очень высокий, а предложение очень ограниченное.

- И каковы ваши прогнозы на будущее?

- Думаю, что до осени следующего года плавная ценовая динамика с отклонениями в сторону снижения и увеличения на 5-6% от сегодняшнего уровня сохранится во всех секторах рынка коммерческой недвижимости. При этом существенно снизится предложение, особенно качественных объектов. Если же ситуация в экономике резко ухудшится, то произойдет очередная корректировка цен и арендных ставок, которую мы наблюдали в первой половине текущего года.

с 21.09.2009 посетило: 1,
Вернуться к списку новостей напечатать страницу








Большой 
строительный портал PROdom © 2008
Проект Дениса Кораблева
Интернет-технологии для Бизнеса © 2007
Идея, дизайн и разработка сайта —
ActiveMedia

Рекламный отдел

(+375 44) 761-60-25
(+375 29) 556-99-11

prodomhelp

условия размещения рекламной информации